全国多地刷新地价纪录

本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

近期，土地市场呈现出火热之势，成都、杭州、天津、郑州……多个二线城市刷新土拍地价纪录。土地市场的升温，是否传导到了销售市场？

近日，《中国经营报》记者走访成都市场时注意到，多个楼盘项目售楼处人来人往，购房者明显增加。

中指研究院数据显示，3月份多个核心城市新房、二手房成交量延续修复态势，其中二手房成交量同比保持较高增速，市场仍是“以价换量”为主。4月初，多数城市项目延续节前促销方案和优惠活动，吸引购房者到场咨询及看房。

实探成都“史上最贵地块”

在短短半个月时间里，成都土拍两次刷新纪录，也将土拍单价的天花板从“2”字头直接推升到了“4”字头。

在3月27日的成都土拍中，金融城三期48.7亩地块（以下简称“48.7亩地块”）落槌41200元/平方米，溢价率达到106%，由建发竞得。

有成都本土房地产开发企业负责人在接受记者采访时对这个成交价十分惊讶：“太疯狂了！”

这宗“疯狂”的土地究竟有何过人之处？近日，记者探访了位于高新区锦华路三段的这宗48.7亩地块。

地块西侧为将于今年9月正式投用的成都市七中育才学校（金融城校区），这所学校被当地人看作是成都未来可能的头部优质中学之一。

土地北侧、东侧为空地，南侧一路之隔是贝好家地块。在2024年9月20日，贝壳旗下的贝好家以溢价42.2%、成交价27300元/平方米的价格拍下这宗地，也是当时成都土拍最高价。与48.7亩地块相比，半年前的贝好家地块已算“便宜”。

从记者航拍画面来看，48.7亩地块内部已完成土地平整，只有松土覆盖，无杂草。但宗地内还没有大型施工机械进入。宗地西侧、北侧有再生水利用工程在进行小范围施工。

记者注意到，除了七中育才学校之外，48.7亩地块西北侧还有一所未挂名的小学校，宗地东北侧还有一所规模稍小的祝国寺小学。不过，宗地附近少有住宅，以在建设中的写字楼、商场为主，宗地南侧200米即有一个已投用的交子公园金融商务区。

在3月28日建发业绩会上，建发管理层针对成都这宗地回应称，贝壳去年拿地时，处在成都市场的低谷时期，而目前的拿地价，是基于对市场恢复到正常状态的前提，并表示，建发拿地前做了充分调研，包括客户对产品定位的需求，以及预期接受的价格水平。此外，两块地虽然位置接近，但产品仍有差别，包括地块规模、总体布局等。优地优价，未来市场结构分化会越来越明显，不存在所谓的“地王”项目。

记者了解到，今年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，带动一季度300城住宅用地出让金同比增长超两成。

根据中指研究院数据，今年一季度，300城住宅用地成交规划建面为8007万平方米，同比下降4.5%，降幅较去年全年收窄17.7个百分点。核心城市加快优质地块供应节奏，叠加房企拿地进一步聚焦，带动一季度300城宅地出让金同比增长26.5%，平均溢价率达13.6%（较去年同期提升8.1个百分点）。

但也需注意到，土拍热度分化仍在延续，一线及强二线城市溢价率较高，而三、四线城市仍以底价成交为主，一季度平均溢价率仅为3.6%。

中指研究院指出，核心城市土拍升温的原因主要有两点：一是随着房地产销售端在去年四季度以来出现阶段性回稳，房企对核心城市新房销售一致看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率。

二是各地政府加大优质地块的供应力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块，引导房企聚焦高价值区域开发。同时去年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，带动企业对新项目规划条件和去化速度预期提升。

有楼盘未开盘已排号200单

成都土拍价格超过4万元/平方米的消息，在当地的房产销售人员的朋友圈掀起了一股营销风。

在销售层面，成都楼市实际表现如何？记者走访一些楼盘售楼处发现，周末不乏人潮汹涌的景象，即使是在工作日，一些楼盘售楼处也陆续有购房者进入。

在成都龙泉驿区的一楼盘销售现场，置业顾问告诉记者，该项目虽然尚未正式开盘，就已经受到了很多改善型客户的关注。项目已经开始安排购房者“排号”。需要缴纳2万元的“排号费”，如果未购房可退。记者注意到，该项目尚未取得预售证，置业顾问也向记者确认了这个信息。

在取得预售证前收取“排号费”是否合规？北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉记者，根据《城市商品房预售管理办法》及《商品房销售管理办法》相关规定，商品房预售需取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。而“诚意金”则是预订款性质费用的一种，即使名义上可退还，该行为仍涉嫌变相预售，属于违规行为。

王玉臣提醒，未取得预售许可证前签订的认筹协议或收取的款项，可能因违反法律强制性规定被认定为无效，购房人的权益难以保障。另外，不符合预售条件则意味着该项目可能没有监管账户，相关的意向金很有可能没有转到监管账户内，如果后续项目出现问题或开发商资金链断裂，购房人交的款项可能会被转移，购房人很难拿回相关费用。

记者致电项目开发公司，对方称会向相关负责人转达。随后，记者接到回复电话称，确实存在收取诚意金的现象，公司非常重视，会核查相关程序的合法性。

记者注意到，去年年底，这个项目曾因进场施工作业架子工（特种作业人员）仅有岗位培训证书，未取得特种作业人员操作证，被成都市住建局通报批评。

是否所有项目都能有数百位的潜在购房者？一位成都本土开发商告诉记者，并非如此。目前成都楼市的两极分化很明显，在核心区域的土地，受关注度很高，会高溢价成交，但边缘郊区的土地多是底价成交，销售情况也不尽如人意。

数据显示，成都市商品房2025年第一季度供应面积为385.8万平方米，同比下降26%；成交面积为514.9万平方米，同比上升10%。从区域的销售情况来看，中心城区去化相对较快，远郊去化压力大。

其中，“5+2”主城区中青羊、锦江、金牛、武侯、成华、天府新区去化相对较快，为12个月之内；新六区中龙泉驿、双流、新都、郫都去化相对较快，未超过15个月。但远郊区域的去化周期普遍超过了20个月。