旅游市场火爆带来溢出效应，中国酒店市场进入投资活跃期

去年开始，国内和入境旅游市场迎来双重回暖。数据显示，2024年全年国内旅游人数达到了56.2亿人次，同比增长14.8%；全年免签入境外国游客2011.5万人次，同比增幅超过110%。

在这背景下，酒店行业也迎来新机遇。数据显示，2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约为139.4亿元，意味着中国内地酒店市场进入投资活跃期。而酒店资产的投资策略已从单一的交易执行，转变为涵盖‌持有周期管理、价值释放路径设计、交易结构创新‌的系统性工程。

昨天下午，仲量联行携手中伦律师事务所，发布业内首份中国酒店投资全周期策略实战指南——《中国酒店投资的全周期策略：从酒店资产收购到退出的关键决策路径》白皮书。

据了解，《白皮书》聚焦酒店投资的核心命题，通过分析投资时机‌研判、资产价值重构、交易模式优化‌等关键环节，以期为行业带来更多启迪，为投资人和业主未来的酒店资产配置决策提供参考和支持。

伴随酒店市场进入存量时代，酒店投资市场的投资逻辑和价值评估体系正在重塑。仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚表示：“存量时代的价值重构，本质上是资产价值认知与资本配置效率的系统性升级。面对一线城市的抗周期能力与新一线城市的增长潜力，投资人需在区位价值、现金流稳定性、改造可行性等维度建立更精细的评估框架。与此同时，市场分化带来的估值落差与运营风险，亦要求投资人提升资产筛选与风险管控的专业能力。”

白皮书中提到，为实现资产价值最大化，酒店资产持有者也可通过产权优化（如调整用地性质、容积率）、硬件改造与翻新、品牌和产品重塑（更换管理模式或合作品牌）以及收益结构优化（如调整客源比例、创新餐饮服务、盘活闲置空间）等路径挖掘潜在价值。

中伦律师事务所合伙人纪超表示，酒店投资交易的法律风控，不仅关乎合规底线，更是交易价值的关键变量。通过交易结构创新重构跨境风险分配秩序，以税务合规工具对冲隐性成本，推动资本退出从“流程可行”向“价值最优”进阶，为多元退出策略的探讨提供底层支撑。

白皮书中还列出了酒店投资交易中常见法律风险点，包括物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性以及酒店管理合同解除等问题。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为，中国酒店投资市场正经历从增量扩张向存量优化的结构性转型。投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化。同时，酒店投资市场参与者需关注城市更新政策下的资产盘活机遇，推动 “投、融、建、管、退”酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。