降低月供 太原会跟进吗？

3月10日，苏州住建局和金融部门出台了“三低一宽”房贷政策。最低首付比例15%，购房者前5年每月最低只还100元本金，延长本金还款期限，降低购房初期还款压力，打响了全国降低月供第一枪。
　　不少业内人士表示，此举措对年轻购房者影响最直接，购房前5年没有还款压力，减负非常明显，实实在在提高了年轻人买房的积极性。当前，太原的房贷政策是怎样的？苏州的“降月供”究竟有多大影响？未来在太原可能实现吗？
　　A 刺激需求端新政助力楼市止跌回稳
　　近日，苏州推出的“三低一宽”政策成为行业关注焦点。所谓“三低一宽”，“低首付”指最低首付比例15%，符合各地人才房票政策的购房者，可将人才房票等额抵用于区域内购买新建商品住房的首付款；“低利息”指符合相关征信条件，可享受最低商业贷款利率；“低月供+宽期限”指部分金融机构可提供定制化购房贷款产品，可享受前5年每月最低只归还100元本金，延长购房者本金还款期限，降低购房初期还款压力。
　　苏州市官方平台以当地吴中区本科学历购房者为例，对这一政策进行了详细解读。若购买200万元新房，首付30万元中，人才房票可抵用8万元，购房者实际只需自付22万元。对于剩余的170万元房贷，按照3%的利率采用“等额本金”还款方式计算，普通房贷客户首月需还款8972元。而选择特色化金融产品的客户，在前5年每月仅需偿还本金100元，首月合计还款4350元，与普通房贷相比，首月月供减少了50%以上。
　　业内人士认为，苏州此次推出的“三低一宽”政策中，最大的创新点是“低月供”，这也是网上引起最多讨论的热点。2024年，全国各地普遍下调了首付比例和房贷利率，各类购房者都可以享受宽松的房贷政策，而本次新政中的“低月供”和“宽期限”相结合，在“降首付”“降利率”的基础上还将还款期限进行放宽，进一步降低了人们贷款购房时的顾虑，对刺激需求端活力起到作用。
　　“特别是年轻人、新市民等购房群体，出入社会时收入普遍不高。本次苏州新政，15%的首付支付比例叠加房票政策，很大程度上减轻了首付支付能力弱的购房者压力，再加上还款期限放宽、前5年低月供的特征，可以缓解年轻人的购房压力，随着其后续还款能力的逐步提高，后续的还款再逐渐增多。”业内人士表示，苏州“三低一宽”的政策，从需求端针对不同购房群体提供更灵活的金融支持，减负效果显著，提高了需求端的消费活力，市场活跃后对房企的销售也有一定的好处，将进一步促进房地产市场的止跌回稳。
　　B 太原难以借鉴推出特色房贷金融产品意义不大
　　苏州此次发布的组合政策，为购房者提供了更为弹性的资金周转空间，这一做法太原是否可以借鉴？对此，山西晚报记者采访了资深房地产业内人士，对类似政策在太原落地进行了探讨和猜想。
　　“降低前5年的月供，主要目的是为了缓解购房人的压力，但政策具有一定的独特性和地域性，在其他城市直接复制需要进步一探索。”业内人士分析认为，太原与苏州对比，城市体量、房地产市场需求、居民收入、新房价格等均有较大差别，相似的政策很难生搬硬套。“同样购买100平方米的房子，太原可能需要100万元，苏州可能需要200万元，贷款金额差距较大。对于太原的购房人来说，前5年减少本金还款，对于月供的影响比苏州小很多，政策实施的必要性值得商榷。”业内人士介绍，类似的政策需要地方政府与金融机构达成协议，才能推出这样定制化的贷款服务，还要对当地的房地产市场进行深度的调研，确保政策实施不会对房地产市场产生负面的影响，或者带来其他的金融风险。
　　山西晚报记者注意到，根据苏州住建官方微信发布的信息，仅提到了江苏银行苏州分行在苏州工业园区落地首笔“三低一宽”购房贷款案例。“目前来看，即使苏州本地，该政策的推广范围也有限，这是当地住建部门与相关金融机构研究出台的特色化金融产品，未来在全国各地落地的可能性不大。”业内人士介绍，这种特色金融产品意味着购房人将使用商业贷款，但在公积金贷款利好政策不断的当下，公积金往往是购房人贷款的第一选择。以太原为例，今年1月10日，太原市公积金政策再次调整，公积金贷款额度、保障房首付比例、套数认定标准等均发生了变化。贷款额度方面，双缴存职工最高贷款额度由80万元提高到100万元，单缴存职工最高贷款额度由50万元提高到70万元，缴存3年以下的最高贷款额度由30万元提高到50万元。除此之外，对于高层次人才、二孩及以上多子女家庭、现役军人家庭，以及自2024年1月1日至2025年12月31日，在太原市范围内出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房，使用公积金贷款的，住房公积金最高贷款额度在上述基础上上浮30%。
　　“在现行的公积金政策下，太原市民购房在满足特定的条件时，贷款最高额度可以达到130万元。”据相关从业人员介绍，相比商业贷款，此前公积金贷款最大的劣势之一为贷款额度的限制。但目前省城公积金的贷款额度已经能满足用户购买刚需类产品，再加上更优惠的贷款利率，购房人更倾向选择公积金贷款。对比两城差异，太原楼市目前的公积金政策可以满足多数人的需求。
　　C 政策影响有限购房优惠不及降利率、免税费
　　针对苏州此次推出的“三低一宽”政策，业内也出现了不同的声音，前5年每月还100元本金虽然在短期内缓解了购房压力，但仔细算账会发现可能陷入“先甜后苦”的境地。
　　“以苏州官方平台给出的例子来看，买200万的房子贷款170万，前5年每月还4350元确实轻松不少，但从第六年开始，本金将开始计入每月还款。”业内人士认为，前5年每月还款100元本金，相比170万元的贷款几乎可以忽略不计，第六年计算还款额度时，170万元的本金将给月供带来巨大压力，月供可能突然变为8000元以上。“前5年月供低，并不是意味着省下的以后不用还。”业内人士认为，虽然政策为年轻人、新市民购房提供了一定便捷性，同时这种操作方法默认购房人未来几年的还款能力会逐年增强，在实际中，购房人可能面临工作变动、降薪、疾病等风险，这就要求金融机构能更准确的评估购房人的还款能力，尽量避免未来断供的隐患。
　　业内人士认为，这种优惠其实是基于当下低首付、低利率等利好政策才能提供的一种更灵活的贷款方式，属于锦上添花，但本质上购房人得到的优惠与低利率相比有很大差距。山西晚报记者调查了解到，根据中国人民银行金融市场司最新公布的数据显示，2025年第一季度，全国发放的个人住房贷款平均利率已经下探至3.31%。这一数字创下了近20年来的历史新低，比2019年高点期的5.88%下降了超过43%。如果以一套100万元、30年期的房贷计算，月供可从5917元降至4378元，每月节省1539元，贷款30年累计节省高达55.4万元。目前，省城太原最低商业房贷的利率已经低至3%，节省的利息更多。业内人士介绍，除了低利率之外，近年来各地频繁出现的税费减免、以旧换新优惠等也同样更加实惠。例如太原市推出的“以旧换新”活动，换房人不仅能获得售房、租房中介费减免，在规定时间内出售旧房且购买新房后还可退税，这种老百姓真正省下的购房成本，才是真金白银的优惠。

山西晚报记者 柴旭晖